RIVALUTAZIONE TERRENI

C'è tempo fino al 31 ottobre 2010 per rivalutare i terreni

Con la finanziaria del 2010 sono stati riaperti i termini per la rivalutazione dei terreni agricoli e delle aree fabbricabili.

La possibilità di rivalutare i terreni è importante, soprattutto, per i contribuenti che intendono alienare le aree con destinazione edificatoria. Infatti, i terreni edificabili sono soggetti alla tassazione della plusvalenza che, essendo costituita, essenzialmente, dalla differenza tra il valore di vendita e il valore di acquisto, il più delle volte, è di importo elevato (si pensi che l'aliquota minima è del 23%).

I beni oggetto della rivalutazione sono i terreni, agricoli o edificabili, posseduti alla data del 1° gennaio 2010. Si possono rivalutare anche i terreni che sono stati oggetto di precedenti rivalutazioni. In quest'ultimo caso non si possono scomputare i versamenti dell'imposta sostitutiva precedentemente versata., mentre si può evitare di versare le eventuali rate non ancora scadute e richiedere il rimborso dei versamenti già effettuati.

Per quanto riguarda il caso particolare di una particella parzialmente edificabile, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito "che lo strumento urbanistico è sufficiente ad identificare la porzione di area edificabile", pertanto non è necessario procedere al frazionamento dell'area.

Con la rivalutazione al 01/01/2010 il valore iniziale del terreno è di poco inferiore al valore di cessione, perciò l'imposta dovuta per la plusvalenza è molto bassa.

Un esempio può aiutare meglio a valutare la scelta più conveniente:
ipotizziamo di cedere un terreno al prezzo di Euro 100.000; contribuente con aliquota minima del 23% (naturalmente per i contribuenti che hanno un reddito maggiore il risparmio fiscale sarà maggiore); costo fiscalmente riconosciuto (prezzo acquisto più rivalutazione Istat più eventuali costi per spese) Euro 10.000; rivalutazione del terreno Euro 98.000. In questo caso il contribuente pagherebbe un'imposta complessiva pari a Euro 4.460 (4% su 100.000 più 23% su 2.000). L'imposta dovuta senza rivalutazione sarebbe pari a Euro 20.700, (23% di 100.000 meno 10.000) con un risparmio pari a Euro 16.240.

La rivalutazione dei terreni esplica i suoi effetti, oltre che per le imposte dirette, anche per le imposte indirette (registro, ipotecaria e catastale) dovute a seguito della cessione del bene. Infatti, la norma dispone che il valore di stima è anche il valore minimo di riferimento ai fini del trasferimento del bene.

Tuttavia può essere indicato un valore inferiore qualora, tra la data della perizia e quella della cessione, siano sopravvenuti eventi tali da determinare il deprezzamento del terreno (variazione dello strumento urbanistico, alluvioni, frane, ecc.). In questi casi, per evitare di incorrere in un accertamento del valore dichiarato, è opportuno indicare i motivi del minor valore nell'atto di compravendita.

Cenni sul regime ordinario di tassazione delle plusvalenze

La tassazione delle plusvalenze è disciplinata dagli art. 67 e 68 del DPR 917/86.
Sono soggette a plusvalenza le cessioni di:

• terreni oggetto di lottizzazioni;
• aree edificabili. Il terreno si considera fabbricabile a seguito di adozione dello strumento urbanistico generale da parte del comune, indipendentemente dall'approvazione da parte della regione e dall'adozione di strumenti attuativi (Art. 36, comma 2, Legge 223/2006).
• terreni agricoli acquistati da meno di cinque anni. Se pervenuti in donazione, i cinque anni, decorrono dalla data di acquisto da parte del donante.

Il costo fiscalmente deducibile è così calcolato:

• Terreni agricoli e aree fabbricabili acquistati a titolo oneroso: il costo è dato dal prezzo di acquisto aumentato delle spese inerenti e rivalutato con indice ISTAT.
• Terreni agricoli e aree fabbricabili acquisiti a titolo gratuito: il costo è dato dal valore dichiarato aumentato delle spese inerenti (comprese le imposte di successione o donazione) e rivalutato con indice ISTAT.

In presenza di lottizzazione, il costo fiscalmente deducibile è il seguente:

• Terreno acquistato a titolo oneroso oltre cinque anni prima dell'inizio della lottizzazione: si assume come costo il valore del bene al 5° anno anteriore.
• Terreno acquistato a titolo oneroso nei cinque anni precedenti l'inizio della lottizzazione: si assume come costo il prezzo di acquisto aumentato di ogni altra spese inerente.
• Terreno acquisito a titolo gratuito: si assume come costo il valore normale del terreno alla data d'inizio della lottizzazione.

L'agevolazione prevista dall'art. 2, comma 229, della Legge n. 191 del 23/12/2009 (Finanziaria 2010), consente di assumere come costo il valore di mercato alla data del 01/01/2010, in luogo di quello come sopra calcolato.

L'Agenzia delle Entrate è intervenuta con varie circolari e risoluzioni su alcune ipotesi particolari. Con la circolare n. 81/E del 6/12/2002 ha chiarito che per i terreni posseduti in comunione pro indiviso è possibile procedere alla rivalutazione da parte di uno o più comproprietari. Le istruzioni dell'Agenzia delle Entrate hanno indicato i termini e le modalità di attuazione: la perizia giurata di stima deve essere effettuata su tutta l'area e l'imposta sostitutiva del 4% deve essere versata in percentuale alla quota di comproprietà. E' possibile effettuare la rivalutazione dei terreni concessi in usufrutto autonomamente sia dall'usufruttuario sia dal nudo proprietario.

Altro caso particolare è quello degli espropri. I soggetti eroganti sono obbligati ad effettuare una ritenuta a titolo d'imposta nella misura del 20%, con facoltà da parte del contribuente di optare per la tassazione ordinaria in sede di dichiarazione dei redditi. In questo caso la ritenuta subita si considera effettuata a titolo di acconto (modalità prevista dall'art. 67 del DPR 917/86). Se il contribuente ha effettuato la rideterminazione del valore dei terreni, deve optare per la tassazione ordinaria della plusvalenza, recuperando la ritenuta subita nella dichiarazione annuale dei redditi. Infatti, nel caso in esame, il valore di cessione corrisponderà, all'incirca, al valore del costo fiscalmente deducibile, per cui quasi tutta la ritenuta subita sarà recuperata.

Come aderire

Per rivalutare i terreni alla data del 1° gennaio 2010 il contribuente deve provvedere ai seguenti adempimenti:

1. Far redigere perizia asseverata da un professionista abilitato (ingegnere, geometra, architetto, perito industriale, perito agrario, dottore agronomo, agrotecnico, esperto in valutazioni immobiliari) con valore dell'immobile stimato alla data del 1° gennaio 2010;
2. Versare l'imposta sostitutiva del 4% sul valore stimato entro il 2 novembre 2010 (il 31 ottobre è giorno festivo). Il pagamento può essere effettuato in unica soluzione o in un massimo di tre rate annuali di pari importo. Sulla seconda e sulla terza rata (con scadenza, rispettivamente 31.10.2011 e31.10.2012) sono dovuti gli interessi del 3% annuo da corrispondere contestualmente al versamento di ciascuna rata. Il versamento si effettua con il modello F24 utilizzando il codice tributo 8056.

Il versamento dell'intero importo o della prima rata è condizione essenziale per il riconoscimento del valore stimato in perizia. Per tali versamenti non è possibile utilizzare l'istituto del ravvedimento operoso. E' possibile usare il ravvedimento sulla seconda e terza rata il cui omesso versamento comporterà l'iscrizione a ruolo dei relativi importi.